"VICIOS
APARENTES Y OCULTOS EN LA LOCACIÓN DE OBRA"
Por el Dr. Daniel Enrique Butlow (*)
El acto jurídico
de recepción de obra produce efectos jurídicos de
importancia respecto de los cuales existen precisas normas legisladas
por el
Código Civil de la Nación.
Recibida la obra, el empresario quedará libre por los vicios aparentes
y no
podrá luego oponérsele la falta de conformidad con lo estipulado
(artículo 1647
bis, primer párrafo del Código Civil, agregado por Ley Nº17.711).
Este sistema no funciona
respecto de los vicios ocultos, porque la ley señala
que el principio de la liberación del empresario, con motivo de
la recepción,
no rige cuando la diferencia no pudo ser advertida al momento de la entrega
o
los defectos eran ocultos (artículo 1647 bis, segundo párrafo
del Código Civil,
agregado por Ley Nº17.711).
Algunos fallos jurisprudenciales
han interpretado que esta cláusula implica
purgar los vicios a la sazón ostensibles (por ejemplo, C.A.R.,
Sala Segunda -
Digesto Jurídico - Derecho patrimonial - Tomo IV - página
223).
También se
han asignado efectos jurídicos especiales a la toma de posesión
"irregular" de la construcción por el propietario.
Se ha decidido así
que la toma irregular de la posesión de la construcción,
sin las reservas oportunas, impide que se consideren las deficiencias
aparentes
de la obra (La Ley, Tomo 113, pág. 64).
Los fallos jurisprudenciales
han sido muy casuísticos en materia de vicios aparentes, habiéndose
decidido que son posibles de detectar desde un primer
momento, defectos tales como torcedura de la cenefa de madera en el frente,
falta de terminación en nicho acondicionador de aire, puerta de
entrada al baño que golpea contra el sanitario, puerta torcida
en la entrada principal, falta de
contramarcos en ventana, falta de bocas de luz en la cochera, falta de
jabonera en el lavadero, etc. (La Ley, 1976- D - 630).
Los vicios ocultos
tienen un régimen distinto.
Etimológicamente, se trata de un vicio escondido o disimulado (Joan
Corominas - Diccionario Etimológico de la Lengua Castellana, pág.
421).
En este caso la ley
otorga un plazo de sesenta días para denunciarlo, bajo apercibimiento
de caducidad. Este plazo corre a partir de su descubrimiento según
lo normativizado por el artículo 1647 bis, párrafo final
del Código Civil, agregado por Ley Nº17.711.
Párrafo aparte
merece la discusión doctrinaria sobre la existencia de plazos
para denunciar vicios ocultos en los planos.
Si bien la cuestión
no ha sido definitivamente decidida, un fallo de la Cámara
Nacional Civil del 1/09/76 estableció que aún considerados
vicios ocultos, los
de los planos y de la construcción, una vez advertidos, debieron
ser
denunciados dentro del plazo previsto por el artículo 1647 bis,
para que no se
produjera la caducidad del derecho (La Ley, 1977-B-132).
(*)
Abogado especializado en Arquitectura e Ingeniería Legal.
Socio Titular de Butlow & Bustos.
www.butlowybustos.com.ar
butlowybustos@sion.com
|