CONTRATO INNOMINADO DE COMPRAVENTA- LOCACION
Por el Dr. Daniel Enrique Butlow (*)

El comprador está decidido. Fundará junto con su familia el nuevo hogar en una casa en construcción ubicada en la intersección de las Avenidas Panamericana y General Paz, donde el cartel de obra lo ha atrapado
Quien vende tambien proyecta, dirige y construye y se ha comprometido a trasladar el dominio una vez terminada la obra.

El vendedor aconseja terminar la obra de acuerdo a los detalles y programa de necesidades que prefiere el cliente y finalmente realiza las operación de compraventa, locación de obra, o alguna otra cosa... de eso se trata.
Los contenidos de dos contratos extraordinariamente disímiles se juntan. Por un lado la compraventa que históricamente resguardó el derecho de dominio de la civilización occidental y que de acuerdo al artículo 1323 del Código Civil se consolida "...cuando una de las partes se obligue a transferir a la otra la propiedad de la cosa, y esta se obligue a recibirla y a pagar por ella un precio cierto en dinero".

Por otro lado la locación de obra, un contrato absolutamente consensual, que se celebra "cuando una de las partes se obliga a realizar una obra y la otra se obliga a pagar por ella un precio cierto en dinero" (art. 1493 C.C.).

El comprador ya ha tomado posesión de la cosa. El único instrumento que tienen en su poder es la escritura de compraventa en la que figura una posesión "tomada con anterioridad", pero la cosa comprada no funciona. En otras palabras adolece de vicios que denomina ocultos, por el solo hecho de haberlos advertido cuando entró en posesión de la cosa.

Un abogado conocido les sugiere iniciar demanda por la recuperación de esos vicios que incluso pueden traducirse en una ruina parcial. Los vicios ocultos tienen un plazo de 60 días para ser denunciados a partir de su descubrimiento (art. 1647 bis). Otro consultor vecinal les aconseja accionar por ruina con un plazo máximo de 10 años a partir del recibimiento de la obra.

Los abogados del vendedor saben como defender a su cliente. Ellos dirán que en todo caso los vicios detectados no son ocultos sino redhibitorios y por tanto regidos por los artículos 2164 y ss. del Código Civil y la disposición del último de los artículos del Código Civil (art. 4041) que prescribe por tres meses la acción redhibitoria para dejar sin efecto el contrato de compraventa y la acción para que se baje el precio del menor valor por el vicio redhibitorio.

El demandante se ampara en todos los hechos consensuales que le permiten entender que él realizó una locación de obra.
Sabe perfectamente que la locación de obra es un acto consensual y que el consentimiento puede ser expreso o tácito, resultando esto último de hechos o actos que los presupongan o que autoricen a presumirlo (art. 1145 C.C.), presumiéndose incluso si una de las partes hiciere lo que no hubiera hecho o no hiciere lo que hubiera hecho si su intención fuese no aceptar la propuesta u oferta (art. 1146 C.C).
El demandado lucha por lo suyo. Sabe que para que la acción se encuentre prescripta debe convencer al juez de que estamos en presencia de un simple contrato de compraventa, con un derecho real de dominio que se perfeccionó mediante la inscripción de la transmisión de dominio en el registro público (art. 2505 C.C.).
La lucha judicial es intensa, finalmente un juez civil decide consultar un viejo principio romano que señala "ubi remedium, ibi ius", es decir, "donde está el remedio, allí hay el derecho", (Los Principios Generales del Derecho, Jaime M. Mans Puigarnau, página 136). Este juez también tiene leída la nota que Vélez Sarfield incluyó al pie de nuestro artículo 1629 del Código Civil, en el que se señala la diferencia entre nuestro sistema judicial y el romano que exigía la designación del contrato, en virtud del cual la acción era intentada.
El remedio consiste en interpretar los hechos acontecidos decidiendo que conforme lo establece el art 1198 del Código Civil los actos deben celebrarse, interpretarse y ejecutarse de buena fe y de acuerdo con lo que verosímilmente las partes entendieron o debieron entender, obrando con cuidado y previsión.
El juez sentencia que comprador y vendedor habían decidido concertar un contrato innominado que incluía derechos y obligaciones de la venta y de la locación.

Tal vez un contrato de ventilación...


(*)Profesor titular honorario de arquitectura e ingeniería legal de las Universidades Nacionales de La Rioja y San Juan.
Asesor legal consultor de la Federación Panamericana de Asociaciones de Arquitectos (FPAA) y de la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividad Inmobiliaria (C.A.P.H. y A.I.).
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