DE OBRA NUEVA,
VECINOS Y ALGO MAS
Artículo
Jurídico.
Por el Dr.
Héctor Sagalovsky.
Recordarán
que en una oportunidad anterior les conté de mi fugaz encuentro
>con mi amigo
el arquitecto Juan Carlos Freire; este excelente profesional me había
contado que
antes de iniciar una obra él visitaba a los vecinos y les contaba
lo que
pensaba hacer
y las características que tendría la nueva construcción.
De esta manera
reducía
el índice de ansiedad y de futuros posibles conflictos. Y
es justamente en
estos aspectos
de la obra donde enfocaremos nuestro análisis jurídico.
Usted como
arquitecto sabe (o si es estudiante de arquitectura vaya sabiendo) lo que
es una obra
y los factores que conforman el “clima” de la misma: Comitente y
cambios de
humor, gremios y personal de obra que cambian “su” humor
(Recordemos
los días lunes) y vecinos de una obra que pueden cambiar el humor
de todos:
¡Que me arruinaron las plantas! ¡Con esos martillazos pensé
que la casa
se me venía
abajo! ¡Con las vibraciones se soltó el clavo y el Dalí
de la abuela se
hizo pedazos!
¡Si ese ladrillo caía diez centímetros más acá
chau suegra!
¡Estás
ocupando terreno mío! Reconoce alguna de estas frases.
Si su respuesta es
negativa lo
felicito, Usted siempre ha dirigido obras en el desierto.
Si su respuesta
es afirmativa o tiene interés en el tema lea lo que sigue:
Los problemas
de una obra hacia sus vecinos, a grandes rasgos y sin pretender abarcar
la totalidad,
podemos dividirlos en:
a.- Invasión
de terreno ajeno o destrucción de obra existente.
b.- Caída
de objetos desde la obra a un inmueble vecino.
c.- Daños
a la estructura del inmueble vecino.
En esta oportunidad
nos ocuparemos del interdicto de obra nueva.
En muchos casos
por una deficiente demarcación de los terrenos o por deficiente
delimitación
de la propia obra se invade el terreno del vecino o en el avance de obra
se perjudica
al inmueble lindero. El Código Civil Argentino nos habla de
una turbación
de la posesión
y la define del siguiente modo: “
Habrá
turbación de la posesión, cuando por una obra nueva que se
comenzara
a hacer en inmuebles que no fuesen del poseedor, sean de la
clase que
fueren, la posesión de éste sufriere un menoscabo que cediese
en beneficio
del que ejecuta la obra nueva” (artículo
2499). Y si bajamos
un poquito
la vista nos encontramos con el artículo 2500:
“ La acción
posesoria en tal caso tiene el objeto de que la obra se suspenda durante
el
juicio,
y que a su terminación se mande deshacer lo hecho.”
¿Y
por qué se lo voy a dejar en este punto, cuando puedo complicarle
la vida?
¿Es
justo que en mis épocas de estudiante y como profesional dedicado
al ámbito
de la construcción
haya cargado con esto? ¡No señor!
Por ello le
cuento que además de un código civil otro comercial (Que
en alguna
oportunidad
se convertirán en uno sólo) y que son llamados de “fondo”
existen otras
leyes que conforman
el procedimiento que hay que seguir en cada caso frente a los
tribunales
para exigir el cumplimiento de una norma o para contestarla. Me refiero
a los códigos
procesales que son dictados por cada provincia y uno en el ámbito
nacional.
Para que la tenga clara: El médico le diagnosticó apendicitis
y lo envía
al cirujano
que es el que determinará como se lo extirpará (o lo sorprenderá
con
una hermosa
visita a la morgue local). Para los abogados el manual de cirugía
es
el código
de procedimientos.
Ahora
si, guardo una sonrisita diabólica y vuelvo a lo nuestro:
Los problemas
derivados de una obra nueva también encuentran acogida
en el Código
Procesal Civil y Comercial, más precisamente en el artículo
619
(Llame Ya y
si está entre los primeros veinte se lleva el artículo 620
de regalo) legisla
una acción
que se llama Interdicto de Obra Nueva:“
Cuando se hubiere
comenzado
una obra que afectare a un inmueble, su poseedor o tenedor
podrá
promover el interdicto de obra nueva. Será inadmisible si
aquella
estuviere
concluida o próxima a su terminación. La acción
se dirigirá
contra
el dueño de la obra y, si fuere desconocido, contra el director
o
encargado
de ella...El juez podrá ordenar preventivamente la suspensión
de la
obra.” (Bah!, se lo regalo igual)
El artículo 620 dice: “
La sentencia
que admitiere
la demanda dispondrá la suspensión definitiva de la obra
o, en su caso, su destrucción y la
restitución
de las cosas al estado anterior.”
No
le voy a contar (porque calculo que no le interesa) el lío que se
armó durante
años
para determinar si los interdictos legislados en el Código Procesal
eran la
reglamentación
de las acciones posesorias previstas en el Código Civil o si,
directamente,
eran acciones independientes. ¡No se quiera imaginar!
Le traduzco
todos los artículos que leyó:
- Por un lado
tenemos una obra que está a punto de comenzar o está recién
iniciada; por
otro lado un vecino que considera que esta obra afecta de algún
modo su inmueble.
- El vecino
puede concurrir al Juez y solicitar la suspensión preventiva de
la obra
como medida
cautelar. La sentencia puede determinar la suspensión definitiva
de la obra
y/o la destrucción de los trabajos realizados si el Juez considerare
que estos fueron
hechos en terreno del demandante o que afectan seriamente
su derecho
de propiedad.
- El código
Procesal establece que si no se puede determinar quién es el dueño
de la obra,
la acción puede dirigirse contra el Director de la misma.
- En la misma
disposición y con una mayor claridad que el Código Civil
sobre el
mismo tema,
se impone un límite temporal para quien decida interponer un
interdicto
de obra nueva: No podrá iniciarse si la obra estuviese terminada
o
próxima
a su conclusión. Se quiere evitar con esta limitación,
un perjuicio al
interés
general –destruyendo una obra ya concluida- dejando de lado aquel
interés
particular
de quien esperó tanto tiempo para iniciar una demanda de este tipo.
Se trata de
una limitación justa y, por otra parte, siempre le queda al vecino
damnificado
una acción posterior de daños y perjuicios.
La forma en
que una acción por interdicto de obra nueva puede afectar al arquitecto
es clara:
Primero, si
no se puede determinar el propietario la acción se puede dirigir
contra
el director
de obra.
Segundo, tenemos
la disposición del artículo 1647 del Código Civil
que si bien
está
dirigida a los empresarios constructores, se aplica también a proyectistas
y
directores
de obra: “ Los empresarios constructores son responsables por la
inobservancia
de las disposiciones municipales o policiales, de todo daño que
causen
a los vecinos”.
En conclusión,
si por error de proyecto o deficiencia en la dirección de obra se
invade
el inmueble
del vecino o se destruye algo que existe en el mismo, el afectado puede
iniciar el
interdicto de obra nueva. Si el demandante prueba la verosimilitud
de
su derecho
el juez puede suspender provisoriamente la obra. Si finalmente quedó
probado en
juicio la razón del demandante la sentencia final que recaiga en
el
tema puede
ordenar la suspensión definitiva de los trabajos y/o la destrucción
de
lo hecho. (¿Recuerdan
la ruina total o parcial?).
PRONOSTICO:
El Servicio Meteorológico dependiente del Boletín de
Arquitectura
Legal pronostica un 99% de tormentas de problemas con
fuertes
ráfagas provenientes de la obra acompañadas de demanda por
daños
y perjuicios del comitente que alcanzarán al arquitecto, mejorando
hacia
unos meses después de finalizado el pleito.
DR HÉCTOR
SAGALOVSKY
saga@mail.abaconet.com.ar
Indice